近段时间中国房地产开发企业有两家出现暴雷，一家是万科，另外一家是祥源。
万科能否保住
有两件事值得关注。
一是债务压力过大，首次申请债务展期，但三笔债务皆暂未通过。
严格来说还不算违约，算不上真正暴雷，但已离雷区不远了。
关键是另一条信息：相关消息表明，相关部门要求以市场化的方式化解万科的风险。
这对万科来说是重大利空！
行业内人士都知道，早在 2024 年初，万科的经营就已非常困难，当时已接近暴雷。
后来万科的第一大股东深铁集团，以及其控股股东深圳国资委出面力挺，深铁集团更是真金白银借钱给万科，仅 2025 年就已借出超过 300 亿。
但即便如此，目前万科的经营状况依然在恶化，此次申请债务展期就是明显的苗头和证据。
相关部门（包括深铁集团）难免会反思：还要往万科这个 “坑” 里砸多少钱、支持多久，才能让它真正化险为夷？这会不会是个无底洞？
万科走到这一步，小部分原因是过去几年尤其是楼市高峰期拿地过多、经营不善，但更主要的原因是 2024 年以来全国楼市持续下跌、不断探底，至今未出现止跌回稳的迹象。
市场仍处于熊市，几乎所有房企的资金回笼都十分困难。
如果未来一两年房地产市场仍无法有效止跌，万科的财务状况将会继续恶化。
目前来看，万科的净资产似乎还能覆盖债务，但按照当前的态势，若房价再跌一两年，万科很可能会变成资不抵债。
在这种情况下，深铁集团若继续向万科注资，就可能出现道德风险。
而且国资部门也会对国企的这类不合理行为进行审核和问责。
万科的债务展期，叠加相关部门态度转变、要求市场化处置，其股价和债券必然会大幅下跌。
祥源意外爆雷
祥源是一家民营企业，业务多元化，旗下有三家上市公司，基本情况如下：
祥源文旅 (股票代码: 600576.SH)：主要从事文化旅游项目的投资与运营。
交建股份 (股票代码: 603815.SH)：主要从事基础设施建设业务。
海昌海洋公园 (股票代码: 02255.HK)：是一家在香港上市的海洋公园运营商。
然而，没有上市的房地产开发业务，实际上却是祥源的核心业务！
这家企业在楼市火爆时并未盲目大规模扩张，且其他产业相对稳定，原本并未暴雷，但最近还是撑不住出现了违约。
它的暴雷源于理财产品，多款产品年化收益率为 4%-5%。
在 2022 年之前，这个收益率并不算高，但 2022 年以来利率持续下行，目前银行大额存单利率仅 1.5% 左右，4%-5% 的收益率相较于 1.5% 的无风险收益，已经高出不少。
因此，很多人选择投资这款理财产品。
该理财产品通过原浙江金融资产交易中心平台发售和管理，总金额涉及 200 亿元，涉及散户投资者近万人。
近两年，很少见到如此大规模的涉房地产的理财产品暴雷，祥源能坚持到现在才暴雷，说明其此前的经营还算稳健，甚至算得上是行业里的 “好学生”—— 要知道，大部分民营企业早已暴雷。
但在当前房地产市场迟迟无法有效止跌回暖的情况下，万科和祥源也终于扛不住了。
从企业自身的商业利益来看，早暴雷比晚暴雷更划算。
因为暴雷即债务违约，主要损失由债权人承担。
很多民营企业早几年就已暴雷，之后通过债务重组寻求生机，而债权人往往需要大幅让利才能促成重组，不少债权人只能无奈接受投资失败的结果。
这两家企业的暴雷，说明了一个残酷的现实：如果未来一两年中国房地产市场依然无法有效止跌，还会有更多大中型房企出现违约。
这一现象令人无奈，正所谓 “理想很丰满，现实很骨感”。
