深圳四季度的新房要打架。
地段效应
根据深圳公布的年内四季度新房供应计划，共计34个项目，10112套房，包括南山的沙河街道、粤海街道、宝安的新安街道，就连福田的福田街道都有潜在供应的项目。
这一批新房的位置，几乎可以说是近几年来，区域中心最集中的一次。
大部分本区域优质地段的项目。
如光明，区域资源和配套最集中的就是凤凰街道，这次预计供应的项目不是凤凰街道的，就是新湖街道的。再比如前海，项目不是位于南山街道，就是位于招商街道。
而且前海和南山两个区域加起来，四季度预计就要入市13个项目。
几乎有种把压箱底优质地段的项目统统都拿出来了的感觉。
这就像去年和今年，深圳一连串拿出一些优质的地块出让，似曾相识的节奏。
这对市场来说，是好事。
本身关注市场的存量，也都是盯着各个区位的核心位置和优质项目。
目前各个项目的二手房基本都被轮番‘洗礼’过，处于历史阶段的低位，新房扎堆供应的冲击效应几乎可以忽略不计。
那这些新房中，有没有一些还是会受市场的考验更严峻呢？
自然是有的。
比如远洋的观山海家园，位于前海妈湾位置，四季度已经是第五批房源入市了，前期1-4批房源都采取一栋一栋地推售的策略，可想而知开发商有多谨慎。
前四批房源入市，从2024年12月就分批入市，累计推出809套住宅，到如今依旧还剩210套住宅未售。
比如财富城育德苑，四季度预计供应329套，但去年11月获批613套住宅，实际推售是318套，开盘当天只推163套，然后宣布日光。
如今四季度要计划推售329套，但去年获批的613套预售，至今还剩余410套房源。
再比如位于宝安福永的怀德城德望府，四季度预计分两批供应，第一批353套，第二批454套，共计807套。德望府去年10月到今年10月已推出三个批次的住宅，共计1120套，如今还剩余543套。
这些项目的地段都还不算特别差。
还是没卖完，是因为什么？
最大的原因就是产品本身背离了市场需求。
比如观山海家园，部分户型西晒，对视，景观被遮挡，室内飘窗比例高，个别次卧实际面积较小，开间只有2.1米等，更重要的是开发商有一定的债务风险，交房预计时间在2026年12月底。
比如财富城，部分户型鞋柜空间较小，收纳受限制，厨房面积较小，放置冰箱后空间局促等。
再比如德望府、德懿府，回迁房源与普通商品房源混合比例较高，三梯六户设计，户型不是真正的新规产品，实际得房率一般，个别户型布局存在客厅飘窗占比明显，后期难改造的情况。
所以，越是底部的市场，越能验证新房市场，越能筛选出优质的新房。
民生基石
大家都说，市场已经很冷淡了，没必要再谈什么楼市了，也没必要再谈什么新房了。
确实，如今的市场很冷淡，就连前海妈湾的地块撤拍都已经没多少人讨论。
这块地虽然不是非常核心的地段，至少是前海的地块，具体位于前海深港现代服务业合作区前海路与月前二路交汇处以北，在小南山山脚下。
按照过去的市场情况，这样的地块还未开拍就已经被大家谈论来谈论去了。
还有就是过去市场的一些炙手可热的标的，现在都是新低价。
如南山区曾经炙手可热的老房子月亮湾花园，90年代建的，小区内部老化非常严重，2021年成交价格曾经站上10万+/平。
今年3月成交单价还是4.2万/平左右，7月到9月的成交价直接跌破3.8万/平，最新市场报价又便宜了约2000元/平，回到了3.6万/平。
再比如同样是位于南山的小区友邻公寓，一个独立的楼栋，也没有花园，学位一般，户型也更是一般，因为处于南山中心片区，二十多平到三十多平的小户型，2021年历史成交价格更是站到了13万-14万+/平。
现在成交价格在5.5万/㎡左右，就已经算是不错的了。
现在用后视镜看，简直恍如隔世。
在这样的市场环境下，之所以还谈论楼市、谈论房地产，无非是大家还有共同的目标——在合适的时间段，用合理的价格买到有性价比的房子，然后过上幸福的生活。
大家最终的目标都是追求幸福的生活。
就像车，同样是到手就跌价了，但大家都会认为，有车代步会是更幸福的生活方式——不必日晒雨淋，假日也能带着一家老小外出游玩。
未来大家的目标是住上更好的房子。
我们未来五年的规划针对房地产是“推动房地产高质量发展”，这就意味着未来房地产还是会以巩固为主。
未来几年，我们目标还有提升大家的收入，到2035年，人均收入达到中等发达国家水平等等。
虽然不能什么利好都和房地产有关，但升级产业，增加大家的收入，最终或多或少会反哺回到房地产。
过去房地产是拉动经济的火车头，只是未来角色需要转换，房地产是民生保障的基石。
