上海房东周先生在凌晨三点发出信息：“康桥半岛那套两居室，我降30万，明天务必帮我卖掉！ ”此时距离房产税申报截止日只剩不到一周。
2025年12月的上海冬夜，某中介门店的玻璃门被寒风撞得作响。 房东周先生名下的第三套房产已经挂牌45天，而房产税申报截止日就在下周。
这个凌晨的降价请求，揭开了房产税试点扩围后楼市的真实图景。 根据财政部2025年最新公告，上海、重庆、北京等12个试点城市已明确执行“人均40-60平方米免税面积+0.3%-1.2%阶梯税率”政策。
上海浦东新区的李姐最近经历了人生中最焦虑的24小时。 作为持有4套房产的“资深投资者”，她在12月8日收到税务部门的短信提醒：需在15日内申报第三套非自住住房的房产税。
按照上海2025年新规，李姐家5口人可享受300平方米免税面积（人均60平方米），但她名下4套房产总面积达480平方米，超出的180平方米需按0.8%税率缴税。 以平均评估价7.5万/平方米计算，年缴税额将达10.8万元，相当于家庭月收入的40%。
“最要命的是那套郊区公寓，空置半年了还要缴空置税。 ”李姐所说的空置税是试点城市新增的“惩罚性条款”：连续12个月电表读数低于10度的住房，将在原税率基础上加征50%。 这套位于松江的65平方米公寓，今年仅产生28元电费，意味着房产税将从1.26万元飙升至1.89万元。
贝壳研究院数据显示，2025年11月上海二手房挂牌量同比激增42%，其中38%的房源挂牌价低于小区均价8%以上。
多套房业主的挂牌周期已从第一季度的32天延长至第四季度的67天，降价幅度中位数达到12%。 当多套房业主忙着割肉离场时，刚需族张磊却在12月初完成了人生首套房的购置。 这位在张江科技园工作的程序员，以320万元买下了北蔡板块一套90平方米的二手房，恰好卡在“三口之家180平方米免税线”内，不仅免征房产税，还享受了首套房契税减半政策。
国家统计局2025年11月数据显示，试点城市中：上海普通住宅成交占比从试点前的58%升至73%；重庆高档住房成交量同比下降27%，单价超3万元/平方米的房源成交周期延长至142天；北京、厦门等城市核心区二手房价格逆势上涨3.2%，而远郊房源普遍降价10%-15%。
在这场楼市重构中，三类房产正在加速失去流动性，成为房产税下的“重灾区”。 以上海金山新城为例，2018年高峰期单价达2.8万元的60平方米小户型，2025年成交价已跌至1.9万元，且成交周期长达182天。 这类房源普遍存在“三低”特征：通勤时间超1.5小时、无优质学区、缺乏商业配套。
郑州某新区一到晚上整个片区黑灯瞎火，点灯率不足10%。 湖北某项目三年跌49%，中介带看量暴跌80%。
北京西三环某1990年建成的140平方米住宅，挂牌价从2021年的1200万元降至2025年的980万元仍无人问津。 房龄超20年的房子，银行评估价会打7折，再叠加房产税，接盘侠需要同时承担高首付和持有成本。
某国有银行个贷经理透露，这类房产的按揭贷款拒贷率已升至35%。
旅游地产则成了最危险的资产。 海南清水湾某海景公寓业主王先生的遭遇颇具代表性：2019年以380万元购入的102平方米房源，2025年挂牌290万元仍无人问津。 “每年物业费1.2万，现在还要缴房产税1.8万，持有成本比租金收入还高。 ”
乳山银滩的海景房，十年前房价8500元/平方米，现在跌到了3800元/平方米。 威海某海景房小区一到冬天，入住率直接跌破8%，物业费收缴率不到20%。
面对房产税的冲击，不同类型的多房家庭正在采取差异化应对策略。 例如上海内环内某豪宅业主刘先生将松江两套公寓挂牌出售，同时以“卖一买一”方式置换了静安区一套120平方米的次新房。 “虽然卖两套亏了80万，但核心区房产抗跌性强，而且通过置换申请到了70%的房产税退税。 ”
而深圳福田的张女士将三套小户型全部改造为长租公寓，通过“N+1”分割后租金收入提升40%。 “虽然装修花了28万，但现在每月能多收1.2万元，刚好覆盖房产税支出。 ”链家数据显示，试点城市长租公寓供应量同比增长27%。
再就是北京的王先生利用“家庭拆分”策略，将18岁的儿子独立成户，使家庭免税面积从180平方米增至360平方米，直接豁免了两套房产的税费。 “跑了三趟公证处，花了8000元公证费，但每年能省6.8万房产税，太值了。 ”
税务部门已注意到此现象，2025年上海已查处136起虚假分户案例，当事人需补缴税款及滞纳金。 对于刚需购房者，当前市场正出现难得的窗口期。 链家数据显示，2025年第四季度上海二手房议价空间已扩大至8%-12%，部分急售房源的价差可达50万元以上。
专家提醒，抄底需遵循“三不原则”：不碰远郊盘、不买老破大、不贪小产权，优先选择“地铁800米+学区中等+次新小区”的安全组合。 某法拍平台数据显示，2025年1-11月全国司法拍卖房源同比增加68%，其中62%来自三四线城市的多套房业主。
中介陈明杰展示的后台数据显示，多套房业主的房源平均挂牌周期已延长至67天，而刚需首套购房者正在政策保护下安心上车。
当那位降价30万的上海房东周先生在交易中心，遇见用低利率公积金贷款买下她房子的年轻夫妇时，一个时代交接的隐喻悄然完成。
