曾经门可罗雀的苏州华谊兄弟电影世界，如今在韩国资本手中变身“海合安苏州阳澄半岛乐园”，暑期试运营期间接待游客超35万人次。
这一转变背后，是国际资本对中国文旅地产的精准抄底。
全球资产管理巨头施罗德资本与浙江西子国际联手设立30亿元地产基金，专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施。
韩国安博凯投资基金收购苏州华谊兄弟电影世界，将其融入已在中国运营的五地主题公园网络。
美国汉斯集团、淡马锡等外资机构也纷纷在中国完成私募基金备案。
外资似乎正在悄然布局中国酒旅与商业地产市场。
当国内房地产企业还在艰难去杠杆之时，国际资本却开始逆流而上。
2025年上半年，外资净增持中国境内股票和基金101亿美元，扭转了过去两年净减持的趋势。
这一转变的背后是政策环境的改变。
今年6月，国家外汇管理局删除了外资结汇资金不得购买“非自用住宅性质房产”的条款。
这一政策调整意味着，外资现在可以合法投资酒店、商铺和写字楼等非自住类房产，打破了存在近20年的限制。
商业地产市场已经呈现出一些积极信号。戴德梁行数据显示，2025年第二季度，北京写字楼市场租金降幅持续收窄，空置率有所下降。
一线城市商业地产市场正在逐步企稳，为外资布局提供了底气。
外资并非盲目扫货，而是采取了精准的策略。
以安博凯为例，该基金专门寻找那些因财务危机或管理不善陷入困境，但拥有优质核心业务或资产的项目。
安博凯收购的苏州华谊兄弟电影世界就是典型案例。
这个占地690亩的项目位于阳澄湖半岛国家级旅游度假区核心区，虽然因经营问题陷入困境，但占据着不可复制的区位优势。
国际资本在中国酒旅市场的操作，远不止简单的“买买买”，而是一套完整的价值发现与提升流程。
安博凯的模式是“低价收购+运营改造+价值提升”的组合拳。
接手苏州项目后，安博凯旗下海合安文旅投入超1亿元推出三大核心产品：
国内最大的奶龙IP亲子主题区、以苏州科举文化为内核的《状元归来》实景沉浸秀，以及“阳澄星光夜”夜经济体系。
这些改造举措直指当前文旅消费的核心需求：主题化、沉浸式和全时运营。
结果令人印象深刻：2025年暑期试运营期间，该项目接待客流超过35万人次，单日最高接待量突破2万人，收入同比增长68%，成为抖音平台暑期全国热门旅游景区之一。
类似的故事也发生在资本更密集的商业地产领域。
施罗德资本与西子国际的合作模式颇具代表性：双方共同筛选核心稳定型及具备改造升级潜力的高质量项目，通过专业运营提升资产价值。
上海静徕坊项目就是典型案例。
施罗德资本2019年收购该项目后进行了全面翻新改造，将其品质提升至卓越办公标准。
尽管后来施罗德账面亏损退出，但租金收益实际上提升了30%。
这种运营提升的能力，正是外资在看似低迷的市场中获取回报的关键。
外资在中国酒旅和商业地产市场的布局，呈现出明显的地域集中性，长三角地区成为外资最关注的热点区域。
施罗德资本与西子国际合作的30亿元基金，明确专注于上海、杭州、南京等长三角核心城市的优质写字楼和消费类基础设施。
安博凯收购的苏州项目，与上海迪士尼共享地铁11号线两端，可有效辐射长三角高净值客群，适合打造“微度假”目的地。
为什么外资如此青睐长三角？
这一地区是中国经济最具活力的区域之一，消费市场旺盛，高净值人群集中，为高端文旅项目和商业地产提供了稳定的客源和现金流。
除了长三角，大湾区也是外资重点布局的区域。
太古地产在广州同时推进两个太古里项目，显示出对华南市场的信心。
外资在中国的布局逻辑已经非常清晰：紧盯核心城市群的核心资产，特别是那些因短期困难被低估的优质物业。
外资大举进入中国酒旅市场，是短期抄底还是长期布局？
这一问题值得深入探讨。
从安博凯的过往案例来看，该基金曾于2009年联合高盛投资日本大阪环球影城项目。
持有多年来，在其管理下，大阪环球影城客流量从一年750万人次攀升到1500万人次。
2017年，安博凯和高盛将股份出售，获得了超过3倍的丰厚回报。
这一案例揭示了国际私募基金的典型退出策略：低价收购困境资产，通过专业运营提升价值，最终通过上市或出售实现退出。
但这并不意味着外资只追求短期财务回报。
相反，一些外资企业选择了长期深耕中国市场的策略。
太古地产在中国内地已开业7个项目，未来几年还将有6个项目陆续面市。
恒隆地产在中国内地运营着10个恒隆广场项目，分布在从上海到昆明等多个核心城市。
这些企业更注重长期稳定的现金流回报，而非短期资产价格波动。
外资看好的是中国消费市场的长期增长潜力。
随着中产阶级规模不断扩大，消费升级趋势持续，文旅消费和商业地产需求有望保持稳定增长。
这些项目不再局限于传统商业地产，而是扩展到文旅度假、文化体验等更广泛的消费领域。
随着中国消费市场持续升级，外资在中国酒旅地产领域的布局可能会进一步深化和多元化。
面对国际资本的积极布局，国内企业也在加快转型步伐。
从单纯开发销售向运营管理转变，从规模扩张向质量提升转型，成为中国酒旅地产企业的必然选择。
这场中外大战，究竟谁能站到最后？时间会给我们答案。
