近期中央文件提出的老旧住房"自主更新、原拆原建"政策引发广泛关注。这项政策标志着我国城市更新模式从政府主导转向"居民自治+市场参与"的新阶段。作为房产专家，我认为这一转变既反映了城镇化发展的新特点，也为解决老旧住房改造难题提供了创新思路。
从城镇化发展背景来看，我国城镇化率已从2015年的57.3%提升至2024年的67%，但增速明显放缓，年新增城镇人口从1600万降至1033万。这种背景下，大规模新建住房的需求减弱，存量住房的更新改造成为重点。老旧住房改造的资金来源问题一直是制约改造进度的关键瓶颈。
新政策的核心在于建立"三方共担"机制。首先是居民自筹资金，这是新模式的最大特点。以杭州"浙工新村"为例，548户居民自筹4.7亿元完成改造，平均每户出资约86万元。其次是开发商参与，负责具体施工建设，通过合理规划获得适当利润空间。最后是政府提供政策支持，包括规划审批、容积率调整等便利措施。
从经济效益看，原拆原建能使危房价值显著提升。据测算，改造后房产价值普遍上涨30%-40%。以杭州某改造项目为例，改造前市场价约3万元/平方米，改造后达到4.2万元/平方米。这种增值效应是居民愿意出资的重要动力。
但新模式也面临现实挑战。首要难题是业主意见的统一，特别是不同楼层住户的利益诉求差异。其次是资金筹措压力，对于收入不高的老年住户尤为明显。此外，改造期间临时安置、施工质量监管等环节也需要完善配套措施。
从发展趋势看，预计到2030年，原拆原建将占老旧小区改造总量的30%-40%。这种模式特别适合建于上世纪80-90年代、结构尚好但功能落后的住宅小区。对于完全危房或历史保护建筑，则可能需要采取其他改造方式。
给居民的建议：首先要充分了解政策细则，计算改造投入与房产增值的性价比；其次要积极参与业主协商，寻求最大公约数；最后要选择有实力的开发商，确保改造质量。对于资金困难的住户，可关注地方政府是否提供贷款贴息等支持政策。
总的来说，老旧住房自主更新政策是适应城镇化新阶段的创新举措。它既解决了政府财政压力过大的问题，又让居民直接分享改造红利。随着试点经验的积累和配套政策的完善，这一模式有望成为城市更新的重要路径，让更多老房子焕发新生机。
