也不知道从什么时候开始，各种关于楼市的政策发布，变成了下班发布，深夜发布，周末发布......
原因？害怕舆论过度发酵，引起不必要的市场恐慌，造成数据上的短期失控。
这不，就在昨晚，深圳楼市发布905新政，一切都在意料之中，只是各方站在各自的利益点上，解读不太一样。
01
还是先把深圳905新政给大家梳理一下：
1、罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明不再限购，如果是深圳户口或满1年社保，买多少套都可以。外地人没有社保在上述区域也能买2套（以前1套都难）。
2、东部存在感最低的盐田和大鹏彻底放开，不再审核购房资格，随便买。
3、单身人士按家庭标准限购，也可以买2套了。
4、鼓励企业进场买房。公司成立满1年、累计纳税100万、员工10人及以上的企业，可以在福田、南山、宝安新安街道购买商品房。其他区域买房没有限制，无需审核购房资格。
5、房贷利率不再区分首套和二套。现在深圳首套房实际利率3.05%，二套房3.45%，政策调整后购买二套房减掉40个基点。
就这么多？
恩，就这么多。
02
这是8月25日，上海楼市新政发布之后，我在“16号内参”中写的一篇文章：
一切都在意料之中，深圳继续挤牙膏，和大家预期的放开，还有很大差距。
说句实话，目前这个时间点，这个大环境，即便是全面放开，也带不动。
因为整个市场对房地产的投资意愿还在下降，全社会从上到下情绪也没起来。当然，还有对收入的担忧。
往大了说了，中国经济正经历一场深远的变革，从过去长期依赖房地产作为支柱产业，逐步转向创新驱动的发展模式。
所以最近这一年所有的经济会议，但凡提到房地产，都会紧跟着“止跌回稳”这四个字。
但凡懂点经济都知道，要想从基本面改变楼市，需要很长的时间。
现阶段，能稳住就算很不错了，所以不能下猛药，吃不好会死人的，凡事都要留后手。
03
就深圳楼市来说，新政不管力度大小，总是一个积极的信号，但对于市场的影响微乎其微。
现在的深圳，限购区只有南山、福田和宝安新安街道，这也算是官方认证的核心区，有投资价值，但是真的太贵了，房价十几万起步。
罗湖、宝安（除新安街道）、龙华、龙岗、光明、坪山算是外围区，这两年不少楼市和财经大V组团炒房割韭菜，自己赚的盆满钵满。而盐田、大鹏、深汕被定位为远郊区。
过去这半年深圳楼市很煎熬，卖房比买房难受多了，多数房子比2021年高点回调了三四成，甚至更多，已跌回2016年水平，二手住宅成交均价，继去年9月后再次跌回“5字头”。
深圳乐有家研究中心公布的数据显示，8月份深圳一二手住宅网签总量6326套，环比下降13.5%，同比下降10%。
其中，一手住宅网签2151套，环比下降19.1%，同比下降33.3%。
按近12个月一手预售去化速度计算，去化周期为10.1个月，按近6个月计算的话，去化周期为15.9个月。
8月份二手房成交5061套，其中住宅成交4175套，虽然同比增长9.8%，但环比下降10.3%。
说白了，市场在靠“以价换量”支撑。
关于宏观分析，那堆官话对实操没有什么指导意义，我说烦了，大家也看烦了。
905新政根本目的推（保）动（住）市场的热度，为改善群体制造条件，可以卖掉弱势资产，在核心区完成以劣换优的置换。
这算看空市场吗？不是，因为正常的市场就是有涨有跌，涨得太狠了，涨得太久了，必然会进入调整深水区，最后能走出来的，肯定是价值被公认的产品。
什么是价值被认可？官方认证往往是最靠谱的。
很多人没有完全理解我在上一篇结尾提到的，“刚改，真的可以看起来”。
刚改的第一步是什么？卖！刚改的目的是什么？改善是一方面，资产优化是另一方面。
可以预见，未来核心区的新房会越来越豪，越来越贵，因为背后牵扯的东西太多，所以开发商死磕产品竞争力。
周末加班写这一篇也是要提醒大家，今年金九银十，恐怕就这这样了，不会再出大的政策，要降低预期，量是一定能起来的，地方性补贴还会有，老房子要放手果断。
最近有个信号，不少之前价格坚挺的房子，房龄一过5年，就开始补跌了。
