01
有没有感觉最近重庆的房价上涨了？
虽然传统789月是重庆最热的季节，也是房地产市场最淡的时候，但是这不影响部分楼盘的高销售量、高价格。
随着近两年第四代住宅项目的大量面市，现在重庆已经有20多个四代宅项目在卖了，它们拉升了主城的平均房价。
这些四代宅做宣传推广的力度更大，听的多了，就导致你感觉怎么现在新房价格这么贵，随便一套四代宅都是两三百万，但其实重庆楼市里还有大量的普通住宅，你可能很少听过它们，它们是沉默的大多数，也是真正影响重庆平均房价的群体。
看完新房后你再去看二手房，就会感觉很割裂，新房价格怎么那么贵，而二手房，最低几十万就可以买到了，而且现在地段不错的，比如北滨路、江北嘴、照母山等，那些网红楼盘都不像以前那样那么遥不可及了。
未来几年，重庆新房的平均价格还会进一步上涨，毕竟现在才20多个四代宅项目，再过两年，重庆可能会有80个楼盘都有四代宅产品，四代宅的成本和溢价都要比普通住宅高，到时候房价还会被进一步推高。
02
现在开发商做四代宅的激情很高，不管愿意还是不愿意，不管主动还是被迫，开发商都已经进入到这个赛道里了。
最开始，开发商从普通住宅里拿出一两栋楼来做四代宅，试试水，比如海成云湖郡、春风与你项目
后面发现，诶哟市场效果不错，再就拿出一整个组团来做四代宅，试水范围扩大，比如长嘉汇、保利拾光年项目
到现在，开发商已经是整个项目全在做四代宅了，比如龙湖御湖境、金茂璞印金开项目
毕竟你的竞品都在做四代宅，你做普通住宅，得房率80%左右，产品再优化下，撑死了最多做到88%，也就是1梯4户4的洋房，得房率提升是有限的，而且居住舒适度相当之差。
1层有4户人家，每户平均就算2.5人，1层就有10人，8层就是80人，这80个共享一部电梯，哪天某户人家装修占用了电梯，哪天电梯坏了要修，哪天出什么意外情况了，那这栋楼里的所有人都要走楼梯了。
走楼梯可以锻炼身体，但如果只能走楼梯，很耽误事的，你要出门谈业务、开会，小孩要去上学，老人生病了急需住院等等，生活里的意外太多太多了。
而且普通住宅得房率之所以能到88%，就是因为优化了各种各样的空间，把各种功能都放在一个小房子里，看上去什么都有，但实际上哪一项用着都不舒服，尺寸感都不够。
马车的速度再怎么优化，也跑不过最拉跨的汽车。
普通住宅的得房率撑死了做到88%左右，而四代宅可以轻轻松松做到140%，甚至200%得房率的，这都不是同一个维度里的竞争。
而且官方允许且鼓励做四代宅，趁着还有这个时间窗口，能做四代宅就做四代宅，现在北京、广州等一线城市都已经慢慢收回面积赠送了。
如果哪天政策允许四代宅封窗了，那更是王炸级别的政策。。。
03
今年1-8月份，重庆卖的最好的10个项目，总共卖了94个亿，销冠龙湖御湖境卖了15.6亿元，第10名金茂璞印金开卖了5.3亿元，平时不显山不露水非常低调的万华麓悦江城都卖了10亿元，狠狠打了所有不看好她的人的脸。
TOP10的门槛来到了5亿元。放到全年来预估的话，TOP10门槛大概率会到8亿元左右。
这10个项目里，有6个项目都有四代宅产品，占比达到60%，有整个小区全都是四代宅的，也有四代宅单独做成一个组团的，还有四代宅和普通产品都在做的楼盘。
杨一设计并制图，数据源于铭腾
从套均价格来看，这10个楼盘里有8个的套均价都超过了200万元，观宸、华侨城、金茂璞印金开的套均价格甚至超过了500万元。
这是什么概念呢？
一套房子150万，在重庆已经迈入了刚需改善的范围；
一套房子200万，在重庆已经是改善住宅了；
超过250万的房子，已经与重庆99%的人都无关了，已经属于豪宅了。
重庆卖的最好的10个项目，有8个都是改善住宅甚至是豪宅，重庆是不是已经提前进入到豪宅市场了？
杨一设计并制图，数据源于铭腾
从套均面积来看，这10个楼盘都超过了100㎡，也就是说至少都是3房起步的，甚至可能还有4房5房的，两房和单间配套几乎没有。
随着年岁渐长，家庭规模的扩大，原先的小房子两居室就显的太小了，或者现有这套住宅已经容不下你对新生活方式的向往了。
从建面均价来看，这10个楼盘里有9个都超过了重庆新房均价，单价20000元/㎡以上的甚至都有5个楼盘，而且这5个楼盘全都有四代宅产品。
杨一设计并制图，数据源于铭腾
不管是从房价、面积还是总价来看，重庆新房的门槛是在逐渐攀升的，重庆已经提前进入了改善市场，甚至在部分区域，已经进入到了豪宅市场。
新房走向改善，二手房走向刚需，市场已经出现了明显的分流，让不同的群体在不同的市场里玩，这既是对市场本身的保护，也是对各群体的保护。
