踩在政策期，跳水开卖了。
越卖越便宜
新房最大的阻碍脚步，有时候不是市场收紧，而是项目自带bug。
最近，位于光明塘尾的松茂御城雅苑二期加推，874套81-135平住宅，备案均价约4.42万/平，单价区间约3.73万-5.1万/平，总价区间约303万-684万/套。
但开盘的前奏，却出现一些小插曲，市场上却出现了不同的声音。
有网友在社交平台反馈，小区出现不同程度的问题——消防爆管，电梯泡水等，且项目的质量以及物业问题，一直未能解决。
而面对这些质疑的声音，项目也进行了特别的声明——表示网络不实言论，建议广大客户及市民朋友审慎看待网络不实言论，不信谣、不传谣！理性分辨，切勿轻信不实言论！一切以官方相关回复为准。
但也有一种声音，根本原因是项目降价——
若以价格作为参考，松茂御城雅一期和二期的价格确实出现了一定的差距——
2022年11月松茂御城雅苑279套82-89平住宅以均价约4.7万/平，单价区间约3.96万-5.25万/平，总价区间约334万-462万/套的价格入市。
虽然一期持销的过程也陆陆续续出现过促销打折的情况，但二期明显更便宜了。
不仅备案均价便宜了约0.28万/平，81平左右的户型备案起步总价相差约31万/套。
更重要的是，二期开盘期间折后更便宜，折后81-82平户型总价降到280万。
从两次推盘的价格来看，开发商的心态出现很明显的转变。
要知道，二期体量更大，花园更大，且产品结构没有一期复杂，且一期还未卖完，二期加推的量更大，更便宜。
如果说2022年开发商对光明市场的判断还停留在4.5万/平的阶段，那么到了2025年对市场的预期就放到了3字头。
再看周边竞品的价格情况，比对去年以前的竞品价格，则相对便宜。
2023年12月，与松茂御城雅苑步行相距约1.5公里的润雅苑，456套81-113平住宅，备案均价约4.45万/平，单价区间约4.05万-5万/平，总价区间约337万-667万/套。
2024年4月，润雅园635套83-133平住宅，备案均价约4.45万/平，单价区间约3.96万-5.13万/平，总价区间约336万-681万/套。
以备案价格来看，松茂御城雅苑均价便宜了0.03万/平，起步单价便宜了约0.83万/平。
不过，对比今年的竞品价格，则没有太明显的优势。
一路之隔的润臻园今年5月—8月共推出672套89-127平住宅，备案单价区间约3.39万—4.68万/平，总价区间约303万—591万/平。
迎来政策市
无疑，松茂御城雅苑这次开盘，精准地踏中了市场的政策期，成为深圳9.05新政后首个开盘的项目。
9月5日，深圳迎来限购松绑的加码刺激。
现在的政策给市场形成了一个惯性效应——市场暖三五个月，就又掉转船头，然后刺激政策小心翼翼地加码，紧接着又回暖几个月，再回调，然后又再次迎来限购松绑，如此往复几轮，直到限购的最后底线完完全全取消。
9.06政策市场的共识是没什么效果，但如果看政策的内容细节，就会发现是去年9.24政策的升级版。
去年9.29政策——
1.深圳户籍家庭可在核心区购买2套，另外在非核心区再买一套；而深圳户籍单身的核心区1套+非核心区1套；
2.非深户限购1套，在核心区需要一年社保，非核心区无需社保，二胎可多买一套，二胎二套可按首套；
3.取消商品住房和商务公寓限售；
4.取消新房限价；
5.增值税满5年改2年；
6.首付首套15%、二套20%（二胎二套可按首套）
今年9.05政策——
1、非核心区深户或非深户满1年社保的家庭不限购套数；非核心区非深户社保不足1年的家庭限购2套（南山、福田、宝安新安街道为核心区）
2、盐田、大鹏新区：全面取消限购，无需审核购房资格
3、成年单身人士按居民家庭政策执行，限购套数与家庭一致
4.允许设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上企事业单位在核心区（南山、福田、宝安新安街道）购房用于员工住房需求。非核心区无需审核购房资格
5.商业银行发放房贷不再区分首套和二套房，统一按市场利率定价机制确定利率水平。
去年的9.29政策效果是非常明显的，成交量直接从去年10月开始，连续3个月新房和二手房成交量飙升，即使政策效力到了今年的3月后，开始衰退，也能让新房+二手房的成交量维持在6000套以上。
这是在南山、福田、罗湖以及宝安区的新安街道和西乡街道没有放开限购的情况下的表现。
所以，可以看到去年政策购买力引流非常明确。
不仅降低门槛，降低首付，还降低利率和税费，刚需买卖房产平均成本下降非常明显。
今年的新政，在去年的基础之上，增加罗湖区及宝安西乡作为非限购区域，限购区域范围缩减，既没有进一步对增值税，也没有对首付比例进行调整，仅拉齐了银行首套和二套房贷的利率。
并且也重新强调了一遍去年5.06政策中的企事业单位购买商品住房政策，对于企业而言公司购买房产不仅能够抵税，还能作为资产向市场抵押融资。
罗湖从原本的核心区成了非核心区，而罗湖无论是交通、医疗、教育等配套都非常成熟，非常适合作为投资标的区域。
所以，这次的政策也同样是意在吸引更多外地资金或企业进入深圳楼市。
预估深圳楼市的成交量会有一定的抬升作用，即使抬升的力度不及去年9.29政策，也还是会对深圳楼市形成一定的促进作用。
而非核心区不再限购套数后，诸如光明、龙岗、龙华区域，即使资金聚焦不及核心区，成交也会有一定的放量。
但同时非核心区项目，客户群体在面对项目各项因素时，也会更挑剔，要求更高——
项目处于城市更新改造的爆发区。
2023年5月，光明凤凰街道轨道13号线车辆段片区重点城市更新项目（二期）用地批复。共批复5个地块，其中二类居住用地3块，总用地面积约为8.5万平；普通工业用地2块，总用地面积约为4.5万平，其中包含人才房、安居房地块。
不仅13号线重点城市更新项目能带来大量的住宅，即使是松茂御城一期东明道南侧以及松白路东侧未来也有大量的住宅存在。
其次，项目周边基本都在规划建设，这就意味着周边成熟到全部兑现的周期并不会太短。
且长期施工建设的情况下，也会带来一定的噪音以及粉尘的影响。
但更重要的是，项目的产品结构，导致居住氛围不够纯粹。
项目一期回迁房+公租房+公寓+商品房的组合，其中商品房占比约31%，二期同样也有回迁房，且一期和二期存在空中步行连接通道。
三是项目容积率为5.18，并不低，一栋E座与一栋D座最近的距离仅13.58米。
这些因素都直接决定未来业主实际居住的体验和感受。
