代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考
近日，广州自规局发布了南沙区灵山岛尖商业水街控制性详细规划调整草案公示。
根据控规，片区原定于用作商业用地的11宗地块，有4宗改为居住用地，其中北面007、001将进行合并，并增加社区服务站、物业服务用房等公共设施配套，容积率为3.0。
与此同时，还将计划新增该地块的增加组团功能复合度及活力。
南面061、067地块调整为住宅地块，建筑限高100米。
7宗商业用地部分用地性质由商业商务混合用地调整为商业设施用地，并落实岭南水乡文化馆，灵山水街等功能，调整后商业、商务建筑面积减少13.67万㎡，居住建筑面积增加9.42万㎡。
一石掀起千层浪，“商改住“，究竟利好还是利空？
01
今年以来，这已不是南沙第一宗规划“商改住”的地块。
此前我们就有报道过，南沙此前就有两宗地铁上盖、地理位置相对占优的地块发布控规调整，地块用途拟由商业用地变更为居住用地：地铁在旁，南沙两宗“商改住”地块拟上新
但目前自规局仍未发布最终结果。
回顾广州“商改住”的进程，2019年广州市规划和自然资源局、广州市住房和城乡建设局印发了《广州市商业、商务办公等存量用房改造租赁住房工作指导意见》。
文件指出，已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房，以栋或相对独立部分为单位按规定改建为租赁住房。
与此同时，文件还指出，成栋，成片的商、办类物业才能推行“商改住”，个人手上的公寓不受上述新政影响， “商改住”政策不允许改后的物业以任何形式进行销售。
关于该政策，彼时专家解读如下：
【肖文晓】--克而瑞广佛区域首席分析师
《意见》从政策背景来看，是地方响应国家建立租购并举的住房制度的目标，多渠道供给租赁住房的具体举措之一；从市场背景来看，则是综合考虑了近年来市场上商服物业存量居高不下，部分商服物业存在运营困难、空置率高等实际问题，为盘活这些存量商服物业提供了新的思路。
由此可见，“商改住”政策的原意是针对非住宅存量用房，与今天南沙等区域将商服用地转性为住宅用地还是有根本的差异。
值得注意的是，虽然彼时有“商改住”的指导意见，但是现实中的成功案例寥寥，反而是近年来广州土拍市场频繁出现“商改住”的另类现象。
02
小编有留意到，自去年开始，广州已有不少地块成功实现“商改住”的案例。
例如番禺南站板块的万科檐屿城、海珠越秀江湾潮起、海珠琶洲保利天奕……并且入市以来都取得了相对出色的销售表现。
隔壁的深圳，在去年通过“商改住”推出了多宗宅地，包括已入市的深湾玖序花园、保利瑧誉、待入市的后海沄玺花园等项目，均是“商改住”的产物。
而之所以深圳“商改住”实行多年，一方面，克而瑞数据监测显示，截至2025年8月末深圳商品住宅库存面积568.96万㎡，去化周期13.1个月， 在售新房屈指可数。
而南山、福田、罗湖等核心区域商品住宅库存规模均在千套出头，且去化周期远低于全市平均水平。
另一方面，加上这些区域周边总部集群、配套已是“所见即所得”的状态，所以以上项目入市以来便取得了不错的销售表现。
在深圳“商改住”的案例中，或许能理解为什么南沙居民反对“商改住”的原因。
他们认为，现阶段的灵山岛配套匮乏，都希望先补齐配套后再进行住宅开发。
不过也有部分网友表示支持南沙“商改住”，认为住的人多了，配套也会跟着上来。
从官方角度看，根据年初发布的《2025年广州供地计划蓝皮书》中显示，南沙今年计划供应3宗涉宅用地，3宗商务用地，处于历年较低水平。
在库存结构上，克而瑞数据监测显示，截至2025年8月，南沙商办产品（办公楼、商业、酒店式公寓）库存9890套，尽管低于住宅的12626套，但平均去化周期为86个月，商业、办公的去化周期更是高达100个月以上，远高于住宅的21个月。
事实上，不仅去化周期漫长，目前广州不少地区已建成的商服物业空置压力也不小。从上述角度，或许我们更能理解为何今天像灵山岛这样的区域核心地段为何要做控规调整。
不过要注意，这只是控规调整阶段，最终结果如何，以自规局公告发布为准。
