仲量联行最新两季度汇总数据显示，2025年上半年，全球房地产投资额同比增长21%，但更多集中在欧洲-非洲-中东地区；亚太地区相对疲软，仅增长17%。而其中，日本以22%的增长量一骑绝尘，拉高了平均数。1-6月，日本房地产投资额达到213亿美元，创有统计以来最高；其中外资占34%，换算成日元，首次超过1万亿。
日本、或确切地说东京这座城市，似乎正在以一己之力挽救整个亚太地区楼市表现。热潮之下，也有人开始担忧……
“东京强劲，大阪触顶”背后
从地区表现看，东京圈势头极为强劲，占据日本全国房地产总投资额的8成以上。其中，东京都达到160亿美元，规模位列全球所有城市第一，远超第二名的达拉斯沃斯堡和第三名的纽约。
东京都的投资主要集中在千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区等“都心五区”。此外，千叶、琦玉和神奈川等东京圈三县的投资额也达到全国总额的11%，比去年同期高了3个百分点。
2025年1-6月，东京都房地产投资达到160亿美元，为全球最高。截图自仲量联行（Japan Q2 2025）
另一方面，日本关西地界缩水明显。大阪府上半年房地产投资额为20亿美元，加上包括京都、兵库、奈良三地在内的大阪圈，总共仅占日本全国总额的10%，比去年同期的21%大幅减少。
这背后，是旅游业相关投资的整体缩水。去年日本关西地界房地产表现亮眼，是基于外界对2025大阪世博会的期待，如今当地酒店投资热潮基本平息。从日本全国——事实上也相当于东京的数据看，今年上半年，酒店投资份额仅占整个市场的10%，远远低于去年的19%和前年的14%。总体看来，新冠大流行后日本突飞猛进的旅游业建设已经告一段落。
图为东京都港区六本木Grand Hyatt Tokyo
与此相对，办公楼投资大幅增加。这也是今年上半年外资涌入日本楼市的主要去向。上半年，日本全国房地产投资中53%用于办公楼，比去年同期36%和前年同期的33%有大幅增加。东京周边三县的投资扩大，就有赖于办公楼的建设。
办公楼并不单纯代表工作岗位的多寡，而是一个经济和资本流向的综合指标，也是投资板块中最能反映城市经济活力的项目之一。它意味着外界认可这座城市对总部企业、金融和科技企业的吸引力，对其中长期的商业环境预期不低。目前，东京“都心五区”有总建筑面积超过3万平米1990年后竣工的高端写字楼，投资收益率维持在2%出头水平。仲量联行预测称，若日本利率上调，收益还可能进一步上升。
警戒新一轮泡沫，政府出手
日本中心城区商业投资活跃，在另一方面刺激着住宅水涨船高。今年7月，东京都内公寓租金价格比去年同期上涨了13-14个百分点。
根据日本地产管理专家，通常认为，房租应当最多占据可支配收入的25%-30%，超过这个比例，家庭财务就会陷入被动，抗压能力明显降低。然而，大型地产服务公司AtHome的调查显示，2024年度，东京都中心23区主流公寓的挂牌租金已达到相应家庭收入的34%，大阪市为29%。从涨幅推测，这一情况在今年无疑将进一步恶化。
在日本，年薪1000万日元（约48万元）是一条体面的收入线。然而，越来越多收入超过这个数字的家庭也在“逃离东京”。如今，东京23区面向家庭最主流的公寓，套内面积在50-70平米之间，平均月租金为23.7万日元（约1.14万元），若想住得稍微宽敞，还要更贵。根据《日本经济新闻》近日一则报道，一些高收入家庭由于夫妻双方和子女都在东京工作学习，为避免交通麻烦，不得已住在这里。另一些离开东京的家庭则主张：希望将收入用在子女教育、突发疾病或其他不可控的状况，而不是挥霍在高额房租上。
楼市上涨过快，房租纠纷随之而来。东京消费生活中心快报值显示，今年第一季度收到居民因“租金猛涨”发起的投诉达到193件，是5年前这个时期的两倍不止，还有闹上法庭和日本国会的案例。
根据地产信息网站乐待的调查，过去3个月中，东京都内高达43%的房东上调了房租，幅度不一而足。今年春天，还有外国籍房东突然告知住户要将房租上调2-3倍，此事在6月日本参议院委员会质询中被当成了典型反面案例，引发日本政府高度关注。
9月2日，日本国土交通大臣中野洋昌在记者会上承认东京楼市存在“不以实际需求为基础的投机交易”，并指出这种行为不可取。目前，东京千代田区等地已向日本政府提出要求，希望当地新建楼盘在购买后5年内不得转售。
这类议案还未落地，但外界认为它代表一种趋势。日本当地试图通过这类规制平息楼市过热，让包括外资在内的房地产投资回归正常轨道。
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