2016年天津市内六区楼市总产量387万方，创了历史新高。
那一年，神盘、红盘频出，整个天津楼市主城区百花齐放。
河西全运村项目以3031套房冠领新梅江板块，河西区域乃至全天津市。
復康路十一號项目卖了258套，成交均价逼近6.4万元/㎡。
这一年，市内六区成交总量占全市的15%。
行至2025年，截至8月，市内六区成交总量占全市17%，刷新历史记录。
NO.1丨壹
天津城市化发展到今天，一个大趋势越来越明显。城市的轮廓集体向外拓展，一环又一环，主城土地越来越稀缺，价值越来越大。
道士君整了一份2020-2025年8月天津全市分大区商品住宅成交量走势变化：
其一，市内六区楼市迎来新的高峰。
市内六区从魔幻的2016年高点之后，成交量回归正常，2017年-2020年，新房成交量在120万㎡上下，最低99万㎡，最高124万㎡，2021年转折年，成交量突破130万㎡，2022年年回落，2023年市内六区楼市迎来第二轮高峰，新房成交量逼近160万㎡，2024年市内六区保持在130万㎡左右成交量，进入2025年，截至8月，市内六区成交量76万㎡。
其二，环城成交量从高热转为温凉。
肉眼可见环城四区新房成交量逐步缩减，2016年高点近750万㎡产量，这之后，成交量基本都保持在450万㎡上下，一直到2022年，环城的成交量直接跌落，掉了170多万㎡，2023年，有微量攀升，但2024年又回到了300万㎡以下。进入2025年，截至8月，环城成交量不到150万㎡。
其三，远郊楼市进入疲软期。
与环城一样，远郊楼市从高热进入冷淡，疯狂的2016年，成交量直接破了860万㎡，什么概念，比2022年、2024年全天津市新房总成量都高。2022年远郊新房成交量就在200万㎡徘徊，2024年成交量竟然不足200万㎡。
其四，滨海新区楼市持续稳定输出
说实话，滨海楼市是一个独立市场存在，这几年市场波荡，滨海楼市产量基本上相对稳定，每年约200-300万左右的市场容量。
综上整体可以粗概括，市内六区楼市成交量向上，环城、远郊楼市成交量向下，滨海楼市维稳。
NO.2丨贰
事实上，当下天津楼市一个明显的变化：主城区回归趋势明显，部分外溢区域疲软，根据道士君做的大区成交量占比年轮变化：主城区的成交量占比在垒高墙，环城的成交量占比在盘整，远郊的成交量占比在下探，滨海新区暗戳戳偶上偶下。
具体来看：市内六区成交量占比从2019年开始，在全市的市占率逐年攀升，2023-2024年连续两年成交量占全市总量的16%。进入2025年，截至8月，市场份额占比有向上涨了1个百分点。
环城四区成交总量上收缩，但整体占比上无明显波动，远郊楼市的成交占比向下滑的趋势比较明显的，从2022年开始，整体成交占比就下滑至30%以内，滨海楼市成交占比相对稳定一些。
那么，市内六区各区在不同年份哪个区楼市贡献量相对较高（这里只讨论新房）？
2016年楼市的高光时刻，河西区可谓是一骑绝尘，超150万平米成交量霸居第一，之后楼市回归理性，市场也跟着拉通，但河西基本上还是市内六区成交量的扛把子。河东区这几年楼市成交量可以，2023年与河西基本持平，2025年1-8月反超河西，确实，今年河东市场红海厮杀很激烈，在售新房集中度较高。
当然，每个区承担的角色不同，和平区是支撑价格的，河西、河东是走量的，南开的价值不在新房，在土地价值，豪宅窝的豪是土地。河北、红桥后来者慢慢再跟上节奏。
NO.3丨叁
基本这个小研究，道士君想说，我们都熟知一个城市发展逻辑，不会一直向外扩张，到达一定阶段后，必然会向内收缩，主城价值必将被逐步激活，这是城市进化的趋势。
而天津主城价值被激活的过程，就是城市发展走向精细化运作、资源更加集中的过程。
现在的主城区，人口密集，汇集了天津大批的核心价值资源，有便捷的交通网络、更成熟的城市配套、更优质的教育资源，城市最核心的财富，时间沉淀带来的文化底蕴，改善性需求也非常旺盛，这是任何新区都比不了的。
当然，也是楼市正向发展的关键时期。
题外话：我们身处在一个被迫与宏大叙事握手言和的时代，它既是经济周期事与愿违的休止符，也是旧的道德准则和新的价值主张强烈的冲撞。
这种冲撞在买房上已经淡了很多很多，而更多反哺在情绪价值里，扎进生活的细枝末节，为今天天气很好开心，为手头工作还算顺利鼓掌，为门口经常去理发的店还在欢喜，为早高峰的地铁上有座位满足......
市中心，有一套房子，没贷款，感受人间烟火。
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