腾讯新规不再按推送时间显示文章，易失联
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昨天河西瑞府143平方米户型特价380万，我在上周五的文章里已经说过：西派国印只是个开始，其他区域的价格松动只是个迟早问题，8月份只签约了1套的瑞府，均价3万以内，它的价格风吹草动之后，创意之城、时光之镜、乃至于学府源境都面临巨大压力，不得不考虑价格调整。我没想到，这句话应验只用了一周。
我很想复盘一下瑞府的整个项目，没有奚落与落井下石，只有输在局部与生不逢时的周期跌宕的唏嘘。它定位没错，但是忽略了品牌与市场号召力无法像天空看齐的事实。它开盘价格合适，但是赶上了整体性下行，它策略调整很及时但是它无法逃脱被新产品背刺的命运。你要问我值得买么？实话说跟河东的上实仰山一样，需要价格调整到足够让下游客户动心，所谓下游，就是河东、河北的刚改改善客户踮起脚尖能买到的价格。
对了，今天春映海河终于开始特价房了，现房，大户型3.1万，貌似市场反馈平平。这就是我说的，谁下手果断谁就能抢到客户，下手晚的价格也降了客户也没了。
只不过是有时候操盘团队是对人负责，而不是对事儿负责，这种事情这么些年看的太多了，人为造就的悲剧项目不在少数，但是也反馈了这个行业的恶劣生态。
不过人为毕竟只是少数，更大层面的痛苦来自市场。河西、河北、河东很多项目的操盘手跟我说，除了特惠力度巨大的项目，大多数项目都是停留在个位数级别，包括很多新开盘项目。
没有客户这事儿很尴尬，但是我仔细琢磨了一下市场之后个人判断是：过去是有限的客户被无限分流，特别是二手房分流。但是8月份二手房也在大幅度下跌，换句话说——整体市场客户量少了。这事儿比新房客户被二手房抢走更麻烦。
看这个图，这是天津二手房成交量与天津新房成交量的比值，2020年二手房与新房基本上平分秋色，但是到2024年，二手房居然疯狂涨到新房的2倍之高，到2025年，高达2.5倍。
然后再看绝对值，
2025年上半年新房成交327万平方米，也就是说二手房成交大约是817.5万平方米
2024年新房成交768万平方米，也就是说二手房成交大约是1538万平方米
2023年新房成交977万平方米，也就是说二手房成交大约是1661万平方米。
2025年上半年全市住宅交易量新房二手房1144.5万平方米
2024年全市住宅交易量新房二手房2306万平方米
2023年全市住宅交易量新房二手房2638万平方米
也就是说，如果今年下半年延续上半年的成交量走势，能够录得2288万平方米的成交量，仍然比去年会略低一些。
但是7月份天津二手房居住市场成交面积104.30万平米。8月份天津二手房居住市场成交面积93.11万平米，较7月份下降10.73%。
加上新房的428万平方米，1-8月天津成交的新房二手房商品住宅只有1442万平方米，远远低于去年同期的水平。
也就是说，其实新房市场面临的巨大压力不只是二手房抢占客户，同时还有一个巨大的问题是市场本身的萎缩。或者叫做需求不足。这个需求可以是学区房、可以是投资、可以是刚需、可以是改善。但是肯定是有部分需求疲软了，甚至是没有了。
我看了看二手房，实话说惨不忍睹，中午吃饭的时候朋友说一个还迁房100多米，27.5万就卖了。南开老破小已经跌破了1.5万，大把50万以内的房源成交。河西两室老房子单价1.5万以内已经是常态，80万左右能挑到不错的。河北门槛更低，只需要70万就可以挑选，150万能买到相当不错的。
因为二手房价格太过于灵活，新房压根没有招架的余地。但是与此同时，跟新房一样，二手房的快速下跌也会洗掉一批客户。曾经门槛价100万需要等几年才能攒够钱，现在价格下跌到70万后，跟购买力来个双向奔赴，直接就成交了。曾经买个像样房子得150万起步，现在下跌到100万，直接成交了。
所以你会发现其实过去两年疯狂膨胀的二手房其实跟新房价格下跌一样同样割了一批正在培育期的购买力。
但是这波人是有限的，门槛降低到50万起步的时候，其实跟没有门槛没有区别，因为首付只需要不到10万，刷信用卡加上凑钱就能买了。也就意味着，向下收割的空间其实是已经很有限了。
说回来为什么8月份特别是9月份之后会出现没客户的情况，其实是被一轮一轮的向下收割之后，接近于割无可割的地步。未来二手房与新房的成交量比一定会逐步回落，但是代价就是整个市场的成交总量萎缩。
在这种环境下，新房市场何去何从？加码优惠跟二手房抢客户只是其中一着，认清现实，对项目负责是其二，深刻复盘瑞府是其三。最后说一句，很多人说作为一千三百万人口的大城市天津有基础购买力的。我盘了一下，按照2%的更新迭代比例，天津一年的成交量应该在1000万方左右，但是考虑到过去有至少25%的投资需求，可能这个量会压缩很多。只是，需要调整很久之后，才能达成量与价格的平衡。需求当然有，只是被透支与分流了。房地产市场不会消失，但是会愈发艰难。诸位共勉。
