上海豪宅赛道，突然杀出一个“草原巨头”。
5年前，恒大以22.95亿元的价格拿下虹口区北外滩地块，豪言要造400㎡顶豪大平层。
5年后，恒大自己先一步“退市”，不过地块却神奇“复活”，传来重启开发消息——
这块经由光大兴陇信托和伊泰置业接手的“恒大遗地”，终于公示了建筑工程设计方案！
地块现状
伊泰置业在上海地产圈或许藉藉无名，但撑起它的“后台”，却是内蒙古能源界响当当的巨头——伊泰集团。
从“恒大顶豪梦”到“煤老板接盘”，这块地的命途多舛。
朋友圈里不少人调侃：这年头，连煤老板都来上海卷豪宅了？
要知道，现在的北外滩豪宅市场“内卷”到天花板，绿城、华润、金茂等头部房企牢牢锁定顶豪客群。
而伊泰，一家从未在上海独立操盘过豪宅的企业，真的能盘活烂尾地，在上海豪宅圈闯出一片天吗？
01
接盘恒大，5年烂尾地的浮沉往事
伊泰接下的这块地，背后是北外滩一段曲折的烂尾过往。
2020年9月，正值恒大巅峰时期，彼时的它还没意识到，那场经过38轮竞价赢来的“战利品”，会在日后沦为搁置多年、难以启动的“闲置地块”。
当时恒大拿下的HK286A（含03a、03c）地块，堪称北外滩“钻石级”宅地——
毗邻白玉兰广场，步行到黄浦江仅需5分钟，预计部分高区房源甚至能直瞰江景。
按照恒大最初的规划，这里要做400㎡左右的纯顶豪大平层，案名定为“恒大外滩天玺”，目标客群是上海最顶尖的高净值人群。
可拿地仅数月，恒大就将70%股权转给光大信托，自己仅保留30%。
2021年，恒大债务危机全面爆发，项目停工多年，工地甚至沦为“临时停车场”。
地块现状
直到2023年底，恒大才彻底退出，将剩余30%股权转给光大信托，总代价约为6.63亿元。
至此，光大信托完全持有项目。
而光大信托毕竟是金融机构，没有地产开发能力，于是接手不到15天，就火速将30%股权转让给伊泰置业——这块搁置多年的地，才算真正“易主”，迎来能推进开发的“新东家”。
目前，商办地块HK286A-03c的设计方案已在2024年10月公示，容积率约4.03，总建筑面积约1.57万㎡；
而大家更关注的涉宅地块HK286A-03a，最近也终于放出了建设工程设计方案的消息。
这块地的5年，见证了房地产行业的起伏，也给伊泰的上海首秀埋下了不少待解的难题。
02
豪横伊泰，煤炭巨头的“钞能力”
能接下这样一块 “烫手山芋”，伊泰的底气究竟从何而来？
有意思的是，开发上海北外滩地块，并非伊泰置业第一次接盘恒大。
2022年，伊泰置业曾豪掷11.16亿拿下呼和浩特主城区2022020号宗地，而摘地的条件之一，是为恒大悦府提供不低于5450万元的项目复工资金。
当时就有人感叹，能这么爽快接下“烂摊子”，也就伊泰有这底气了。
这底气，正来自伊泰集团的能源家底。一提到煤老板，大家脑海里大概率会先冒出一个印象：财力雄厚，出手阔绰，而伊泰，就是这一印象的“实力代言人”。
在房地产行业整体控成本的当下，这家“煤老板”的“钞能力”，或许就是它最特殊的优势。
1988年成立至今，伊泰集团已经从一家地方小煤企，一步步长成了总资产超1000亿元的能源巨头。
业务以煤炭生产、运输、销售为基础，涵盖铁路、煤化工，还延伸到房地产开发、现代农牧业。
2024年，伊泰集团在中国企业500强中排名第449位，在中国民营企业500强中排名第227位。
创始人张双旺曾登顶“内蒙古首富”，如今张双旺父子更是以185亿元财富位列《2024年·胡润百富榜》第265位。
更让人惊叹的是伊泰的“赚钱能力”与“分红魄力”。
多年来，伊泰集团营收规模常年稳居内蒙古企业前列，2024年10月，旗下上市平台伊泰煤炭公告向股东分红29.29亿元。
要知道，2024 年上半年伊泰煤炭的归母净利润为32.36亿元，这次分红相当于分掉了2024年上半年赚的90%，被评价为“超预期分红”。
今年5月，伊泰煤炭再度公告分红29.29亿元，这般迅速又豪爽的操作，展现了强劲的现金流与盈利韧性。
这种“不缺钱”的状态，也让伊泰置业有底气承担接盘北外滩地块带来的隐形成本。
03
规划巧思，或成北外滩价格洼地？
除了手握资金底气，伊泰接手这块地，还握着另一张“王牌”——
拿地成本远低于当前市场水平。
当年恒大拿地时，楼面价仅5.1万/㎡；而近期绿城同在北外滩拿地，楼面价已飙升至约12.7万/㎡。
悬殊的成本差距，让伊泰在定价时拥有极大的主动权，只要定价合理，这个项目大概率能成为北外滩豪宅里颇具吸引力的“价格洼地”。
毕竟，谁能拒绝“同地段、更低价”的诱惑呢？
而且，从涉宅地块的公示方案来看，伊泰还是藏着不少“小巧思”。
最新公示方案显示，HK286A-03a地块用地面积9963.6㎡，容积率3.47，建设单位是上海恒耕置业有限公司，由伊泰置业100%持股。
其中，整体规划2栋高层住宅与复合商业配套，6号楼为21F+7F的组合式住宅，层高约3.3米；7号楼为23F纯住宅，层高降至约3米。
此外，地块还需配建1栋5F保障房、社区配套，以及占比不低的商业。
这种“高低配”设计既能保证低区洋房的低密舒适度，又能让高区享受到江景视野，在寸土寸金的北外滩也算是合理利用了土地资源。
更关键的是项目定位的调整。据网传消息，原本恒大计划的400㎡顶豪户型被砍掉，取而代之的是中小型改善产品。
部分网传户型图
这步棋不难看出伊泰对这个项目有自己的考量和思路——
当前上海北外滩顶豪客群早已被绿城、华润等头部房企锁定，周边项目大多主推120㎡朝上的大户型。
伊泰作为新入局者，主动舍弃纯粹顶豪的社区属性，选择专攻中小型豪宅，反而能避开正面竞争、找到差异化空间。
而且，更小的户型意味着更低的入手总价，对想跻身北外滩豪宅圈的购房者来说，无疑是降低了准入门槛！
可见这个项目将来预计是实打实的顶流，可开发难度也不容忽视。
一方面，是地块内还有着多处历史保护建筑，共计约5600㎡。
规划要求“尽可能实施原址保护”，这意味着伊泰不仅要在设计层面实现“新老建筑空间协调”，施工环节更要时刻兼顾历史风貌的保护。
对从未在上海独立操盘过的伊泰而言，这无疑是道高难度考题。
另一方面，地块要求商业占比不低于35.55%、办公占比不超过20%，商办部分还需整体自持至少20年。
这对开发商的运营能力提出了严苛考验，更关键的是，项目本身体量有限，却要塞进大量商业配套，后续市场能否买账，仍是未知数。
04
地产布局，伊泰的上海豪宅梦
或许有人会问：伊泰做能源是巨头，做地产靠谱吗？
作为伊泰集团下属全资控股子公司，伊泰置业并非“地产新手”，其业务集中布局在呼包鄂城市群，并拓展到海南、四川、北京、河北、新疆等省市。
目前累计开发面积超440万平方米，形成“伊泰天骄系列”“伊泰华府系列”“伊泰晴翠系列”三档产品开发线。
而豪宅项目中，最典型的是位于东二环天府门廊的成都伊泰天骄。
光是设计团队就足够“豪横”，项目重金礼聘澳大利亚建筑大师、同时也是悉尼奥运会场馆设计者菲利普•考克斯博士，亲自担任项目规划设计师。
2024年，该项目一套500㎡顶跃以超4600万元的价格成交，挂牌仅30多天就卖出，成交单价高达9.3万/㎡——这样的市场表现，足以证明伊泰的产品力有多能打。
成都伊泰天骄效果图
既有拿得出手的豪宅产品，又有扛得住压力的资金底气，妥妥的实力型“豪”。
综合来看，伊泰置业的优势很明显，不缺钱、过往有豪宅开发经验、地块基础条件优越；
但短板也很突出，在上海的品牌认知度低、团队缺乏上海经验、项目隐性成本高。
这块搁置5年的地，既是伊泰的“上海敲门砖”，也是检验它“豪宅能力”的试金石。
如今，规划方案也已公示，伊泰的上海豪宅梦最终会走向何方——
是盘活烂尾地成为“逆袭样本”，还是陷入困境成为“新的遗憾”，或许只有等到项目入市的那一天，才能见分晓。
但无论如何，伊泰的入局，都给竞争激烈的上海豪宅市场，添了一段值得关注的新故事。
毕竟，谁不期待看一场“草原巨头”在上海滩的“豪横突围”呢？
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