在保利发展公布的第三季度财报里，总营收同比下降4.95%，归母净利润同比下降75.31%。
保利的日子也不好过了，如何利用好手里的优质项目扭转颓势，对眼下的保利是重要的。
就北京市场来说，保利在朝阳、海淀都有在售新房项目，同时还握有海淀半壁店的新地待入市。
不过，在面临操盘主导权变更、项目设计方案调整、周边诸多不利因素的情况下，摆在保利面前的海淀半壁店项目，也许不是想象中的香饽饽。
北京建工退出？保利独自操盘？
保利与北京建工在今年5月份联手以45.45亿元竞得海淀半壁店项目，溢价率11.95%，住宅楼面价约为7.84万元/平方米。
但项目规划设计方案拖了5个月才进入公示阶段。
这种慢节奏在当下的市场里很反常，尤其保利还是以快周转闻名。
转眼来到10月份，市场传出北京建工退出半壁店项目、保利将独自操盘的消息。
10月16日，项目规划方案进入报规环节，公示期7天。
10月23日，也就是在报规公示期的最后一天，北京建工出质了持有的北京慧海常筑置业有限公司的股权。
这家公司正是为操盘半壁店项目在2025年6月19日新注册的，此前由保利和北京建工共同持有。
最终，还是由保利一家来操盘半壁店项目。
项目操盘难度大
2023年6月，保利与京投联手竞得朝阳东坝北项目后，也经历了主导权争夺、京投退出，最终由保利独自操盘，这个项目就是后来的保利天汇。
合伙人退出、联合操盘变独自操盘，算不上什么大事。
让人比较在意的，是海淀半壁店项目的设计方案限制条件比较多。
北侧2公里左右有一座空军机场，需要严格控制高度。
拍地文件明确提到“各地块建筑按15米控制。最终以空军机场主管部门审批意见为准，且建筑高度不得超过18米。”
在10月16日提交的规划设计方案中，住宅楼的建筑高度控制在12.41米-15.89米，建筑最高点控制在17.15米。
保利凭借深厚的操盘经验，在符合控高的前提下，尽量在规划中争取到了“向上”空间。
这个建筑高度，能够保证产品层高在3.1米-3.15米，达到“好房子”的基础标准。
另辟蹊径的设计思路？
我们还了解到，保利在设计上考虑通过“向下”求空间的思路。
由于项目所处地块呈现西北高东南低的状态，高程落差接近1米（57.49-56.40），在总高限制下要保证层高，北侧楼栋需要将首层空间下拓，形成社区地面低于社区外路面的状态。
如果采用这样的思路，对设计和建造要求更高。北侧楼的一层会成为类似于半下跃的状态，在排水设计、隐私性问题上都会带来挑战。
按照北京近几年的雨季降水情况，在降水峰值期间，一层会有很大的漏水或积水风险。
此前海淀树村项目设计方案公示，也收到了公众关于项目首层和下沉庭院排水问题的反馈。从买房人角度看，对项目的排水设计合理性和交付质量相当关注。
海淀树村项目首层下沉排水问题公众反馈意见
另外，通过设计方案的平面图可以看到，整个项目楼栋排布非常紧密，西院落内的人行道南北向没有贯通。
东、西两个院落最南侧前排楼栋是5个单元相连的长排，也会影响后侧楼栋的视野和景观。
保利提交的设计方案已经完成公示，预计后续还会再针对公示期收到的反馈进行回复和修改。
我们也将持续关注后续的规划公告，为买房朋友们带来更多的解析。
如何克服不利因素？
通过项目设计方案，能够看到保利想要如何打造小区内的场景。
同时，还需要考虑小区外的配套和竞品，这些因素将影响项目的市场表现和未来预期。
第一个问题，城市界面差。周遭被工厂、老旧小社区环绕。
项目周边临近社区以1980年-2000年前后的商品房、回迁房和公房社区为主，缺少改善氛围，整体城市界面观感比较一般，未来可能变成“差板块、好小区”。
第二个问题，北侧的铁路线、12号线田村停车场。
项目北侧距离京门铁路不足百米，尽管这只是一条单向铁路，目前处于暂时停运状态，但并没有拆除。根据此前的运行频率来看，偶尔过车还是会对中低楼层有噪音影响。
12号线车辆段田村停车场影响的也主要是项目北侧楼栋，一般地铁在进出停车场时会降速，但在低楼层依然能感觉到有轻微震动。
第三个问题，生活配套成熟度一般。
保利半壁店项目1公里范围商业
