小区公共设施设备的正常运转与每位业主的生活息息相关，物业公司对这些设施的维护管理是否到位，直接影响着业主的居住体验及人身、财产安全。日常生活中，有时会出现因共用设施故障导致业主财产受损的情况，此时，物业公司是否需要承担责任？责任边界又该如何界定？
基本案情
李某系某小区业主，房屋位于一层。2023年，李某将房屋出租给王某，租赁期限为2023年9月10日至2026年9月9日。2023年12月2日，某物业公司与小区业委会签订《物业服务合同》及《补充协议》。
2023年12月1日晚上，租户王某听到下水道有声音，因邻居家一周前曾发生污水倒灌，故联系物业公司维修。12月4日上午，工作人员查看后表示下水管道较粗，不会发生反水。当日下午，王某出差。7日，物业告知王某地下室存在渗水，但是不会出现反水。8日，王某出差回家发现整个房屋全是污水，屋内物品损坏。因房屋需清理并重新装修，王某前往酒店居住，后于2024年4月返回涉案房屋居住。
与物业公司多次协商未果后，业主李某将物业公司诉至法院，要求其赔偿装修损失1.2万元、3个月的租金损失3万元。
法院判决
法院经审理认为，涉案《物业服务合同》《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对合同签订方及包括李某在内的全体业主均有法律约束力，各方均应依照合同约定履行各自义务。根据上述合同的约定，物业公司负有对物业管理区域内公共设施设备的日常维修养护、运行和管理的义务，涉案房屋下水管道属于物业公司管理范围。而根据本案查明事实，物业公司未尽相应义务，导致涉案房屋内的下水管道发生反水，其行为已构成违约，应当承担违约责任，赔偿李某因反水产生的合理损失。李某主张装修损失1.2万元，其提交的与某工程公司的结算表、收据等足以证明实际发生了该笔装修费用，考虑到装修项目及金额均未超合理范围，法院对于李某该主张予以支持。李某主张3个月的租金损失3万元，考虑到涉案房屋反水后装修的实际情况，且李某因此未能收取相应期间的房屋租金，该主张亦属合理，法院亦予以支持。
法官说法
物业服务人最核心的合同义务之一，就是对物业服务区域内的建筑物及附属设施等财产进行管理和维护，这直接关系到业主正常生活和基本生活品质。此项义务兼具法定性与约定性。 根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条规定，物业服务人对物业服务区域内的业主共有部分负有“妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理”的义务，这一义务属于法定责任，具有强制性。因该义务是物业公司的核心义务，所以通常物业合同也会对该义务进行明确规定。本案中，双方签订的《物业服务合同》中约定物业公司“负责本物业管理区域内物业公共设施设备的日常维修养护、运行和管理；负责清洁卫生服务，包括物业管理区域内物业共用部位、公共区域的清洁卫生和生活垃圾、建筑垃圾、大件垃圾的收集、清运和管理等”。实践中，部分物业公司可能会在服务合同中加入“因管道堵塞、反水等造成的损失概不负责”等类似条款，试图免除自身责任。但此类条款因违反法律强制性规定，应属无效。
判断物业公司是否尽到维修养护义务，关键在于看其是否达到了“合理注意”和“积极作为”的标准，不能仅看其是否采取维修养护的行为，更要注重维修养护的结果。司法实践中，法院对物业公司是否妥善履行合同义务的判断遵循“合理审慎”原则，即物业公司应根据设施的使用年限、损耗程度、历史故障情况等，制定常态化维护计划，并对业主反映的具体风险及时响应。本案中，物业公司在业主提前预警的情况下，存在明显的履职瑕疵。首先，忽视业主的合理提醒。王某在发现异常后，明确告知物业公司邻居曾发生污水倒灌，但物业公司工作人员查看后仅以“管道较粗”为由简单判断，未进行专业检查或预防性疏通，属于典型的“消极履职”。其次，未及时跟进处置潜在风险。从12月1日业主反馈到12月8日污水倒灌，期间有7天时间，物业公司均未采取实质性措施（如疏通管道、监测水位等）。综合看来，物业公司工作人员对涉案管道的维修工作未给予足够重视，既未及时排查隐患，也未采取有效预防措施，最终导致污水倒灌引发损失。物业公司未能尽到对公共设施的维修养护义务，构成违约，应承担相应的赔偿责任。
对于业主因公共设施故障所主张的损失，其获赔范围需满足“合理性”和“关联性”原则。业主有权主张赔偿，但损失范围需与侵权或违约行为具有因果关系，且金额应在合理限度内。本案中，法院对李某主张的损失予以支持：一是装修损失。李某提交的工程结算表、收据等证据，清晰证明了因污水浸泡导致的墙面、地板、家具等修复费用，且金额未超出同类型房屋的装修市场价，属于合理必要支出。二是租金损失。房屋因反水无法居住，王某明确表示因无法入住房屋不同意向李某支付租金，李某在装修期间亦未能实际收取租金，该损失与物业公司的违约行为直接相关，且符合当地同类房屋的租金水平，故法院予以支持。需要注意的是，若业主主张的损失存在“扩大化”情形（如故意拖延维修导致租金损失延长），或无法提供证据证明损失与反水的关联性（如主张与浸泡无关的电器损坏），将不会得到法院的支持。
法官提示
物业服务本质是“管理与服务的结合”，物业公司应积极履职，业主也应理性主张权利。唯有双方共同恪守义务、积极配合，才能构建和谐的小区居住环境，从根本上减少此类纠纷的发生。具体而言：
物业公司应建立“主动预防+快速响应”机制。严格履行物业服务合同的约定，积极履行义务，定期对服务区域内的建筑物及附属设施等进行管理和维护，建立维护台账；发现存在隐患或接到业主报修及风险提示后，快速及时进行实地检查，对高风险区域采取临时措施，告知业主进展，及时完成维修养护工作。
业主应增强沟通意识、证据意识和配合意识，发现公共设施设备异常或存在安全隐患时，第一时间与物业公司沟通，清晰说明问题，确保物业公司能够及时知晓并启动处理流程，在沟通过程中及后续跟进时，业主应注重保存沟通记录，以便必要时作为维护自身合法权益的证据材料。同时，业主应正确合理使用公共设施设备，并在物业进行维修维护工作时给予必要的配合，共同维护公共设施安全。如遇物业未能及时响应的情况，业主可通过业主委员会代表进行沟通协调，或寻求街道、居委会等第三方介入调解，倡导依法维权，先行积极协商，在沟通无果时再考虑通过诉讼等法律途径解决。
法条连接
《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《中华人民共和国民法典》第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。
来源：北京二中院金色天平微信公众号
